주거용 부동산 시장에 대한 새로운 규정은 토요일부터 주택을 사고 파는 시장의 모든 사람이 생소한 절차와 아마도 약간의 혼란에 직면하게 될 것임을 의미합니다.
“관행 변경”은 부동산 중개인이 보상받는 방식에 관한 2023년 법적 결정에서 비롯됩니다.
전통적으로 주택을 판매할 때 판매자는 약 5%~6%의 수수료를 지불하며 구매자와 판매자의 대리인이 나누어 받습니다. 이 구조는 다른 경우보다 커미션을 더 높게 유지하는 데 도움이 되었다고 소송은 주장했습니다. 이는 또한 판매자가 거래 상대방을 대표하는 대리인에게 비용을 지불해야 한다는 것을 의미했는데, 이는 많은 관찰자들이 부적절하다고 생각하는 관행이었습니다.
수십 년 동안 부동산업자 위원회 개정을 옹호해 온 미국 소비자 연맹의 선임 연구원인 스티븐 브루벡은 “상식적인 관점에서 볼 때 업계의 많은 부분이 말이 되지 않습니다.”라고 말했습니다. 판매자가 리스팅 에이전트와 구매자 에이전트로부터 비용을 지불하는 것은 공정하지 않습니다.
이제 판매자는 구매자의 브로커에게 지불할지 여부와 금액을 결정해야 합니다. 어떤 결정을 내리든 이 정보는 지역 부동산 중개 협회에서 사용하는 공식 부동산 데이터 서비스인 다중 목록 서비스(MLS)에 더 이상 포함될 수 없습니다.
그러나 판매자가 보상을 결정하는 것은 무엇이든 전화나 문자로 직접 전달하거나 소셜 미디어, 잔디 표지판 또는 기타 비공식적 수단을 통해 발표할 수 있습니다.
한편 구매자는 주택을 보기 전에 중개인과 계약을 체결해야 합니다. 구매자와 대리인은 대리인이 구매자에게 기대할 수 있는 금액에 대해 서면으로 합의해야 합니다.
이것이 구체적으로 무엇을 의미하는지 정의하는 데는 어느 정도 자유가 있습니다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 최근 해석에 따르면 규칙은 “객관적(예: $0, X 정액 요금, X 백분율, X 시간당 요율)”이어야 하며 무제한이 아니어야 합니다(예: 중개인 보상은 “구매자에게”가 될 수 없습니다). 판매자가 구매자에게 제공하는 금액입니다.”
“우리는 거래에 추가하는 가치, 인생에서 가장 큰 금융 거래 중 하나가 될 수 있는 서비스에 대해 소비자와 대화할 기회가 있을 때마다 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors) 케빈 시어스(Kevin Sears) 회장은 “보상을 받을 것으로 기대한다”며 “완전히 협상이 가능하다는 점은 좋은 일”이라고 말했다.
이 그룹은 워싱턴의 강력한 로비 그룹이며 150만 명 이상의 회원 회원을 보유하고 있습니다. 이는 미국 부동산 중개인의 약 85%입니다.
Sears는 “소비자가 더 많은 교육을 받고 권한을 부여받을수록 소비자와 더 많은 대화를 나눌수록 모두에게 더 좋습니다”라고 덧붙였습니다.
새로운 관행의 많은 요소는 많은 부동산 중개인, 구매자 및 판매자에게 친숙합니다. 많은 주에서는 오랫동안 구매자에게 프로세스를 시작하기 전에 중개 계약에 서명하도록 요구해 왔습니다. Redfin과 같은 대체 중개 모델의 등장은 많은 주택 소유자가 리스팅 중개인에게 3%, 구매자 중개인에게 3%를 지불하는 일반적인 방법 이상의 옵션이 있다는 것을 깨닫고 있음을 의미합니다.
그러나 이러한 변화가 실제로 무엇을 의미하는지에 대한 질문은 전국의 요원들을 괴롭히고 있습니다. 그렇다면 구매자가 중개인에게 일정 금액까지 보상할 만큼 충분한 돈을 가지고 있지만 자신이 지불할 수 있는 커미션보다 더 많은 비용이 드는 주택과 사랑에 빠지면 어떻게 될까요? 반면, 특정 주택의 판매자도 구매자의 중개인에게 보상할 의사가 있는 것으로 밝혀지면 어떻게 되나요?
많은 부동산 중개업자들은 투명성을 보장해야 했던 절차가 혼란만 더 키울 뿐이라고 말합니다.
오스틴에 있는 Texas Discount Realty의 소유주인 Aaron Farmer는 “이제 구매자의 대리인은 커미션이 얼마나 될지 알아보기 위해 확인하려는 모든 매물에 연락해야 합니다”라고 말했습니다.
팬데믹 시장이 호황을 누리고 있는 오스틴에서 급격하게 변했어요Farmer는 판매자가 일종의 거래 감미료로서 구매자의 중개인에게 보상을 하여 팔리지 않은 재고가 쌓이는 것이 당연하다고 믿습니다. 그러나 모든 곳에서 그런 것은 아닐 수도 있으며 Farmer는 일부 거래에서 자존심이 현명한 비즈니스 결정을 방해할 것을 두려워합니다.
조지아 주 사바나에 본사를 둔 Exclusive Buyers Realty의 소유주인 Andi DeFelice는 최초 구매자가 규칙 변경으로 인해 가장 큰 손실을 입을 것이라고 믿습니다. 그녀는 이미 현금이 부족한 많은 사람들이 커미션에 필요한 자금을 조달하는 데 어려움을 겪고 스스로 협상할 수밖에 없을 것이라고 믿습니다.
DeFelice는 “우리 고객을 인생 최대 규모의 거래에서 대표하지 않는 위치로 강요하지 마십시오.”라고 말했습니다. 한 번도 해본 적이 없다면 쉽지 않을 것입니다. 집을 구입하는 데는 여러 단계가 있습니다. 좋은 흰개미 검사관, 좋은 보험 대리인, 좋은 대출 기관을 알고 계십니까? 거래에는 여러 측면이 있습니다.”
DeFelice는 업계가 토요일 마감일의 “충돌”을 극복하고 상대적으로 빠르게 적응할 것이라고 확신하지만 다른 사람들은 더 큰 변화가 올 것으로 기대한다고 말했습니다.
Brubeck은 USA Today에 “소비자 입장에서는 가까운 미래에 상황이 크게 변하지 않을 것입니다.”라고 말했습니다. “하지만 그것은 마치 물이 새는 댐과 같습니다. 저는 업계가 5년 후에 매우 달라질 것이라고 확신합니다.”
Texas 할인 부동산의 농부도 이에 동의했습니다.
그는 “’나는 업계를 떠날 예정이다. 변화를 받아들이고 싶지 않다’고 말하는 사람들을 이미 많이 봤다”고 말했다. 에이전트 수가 줄어들면 수수료율을 낮추고 비즈니스 규모를 늘릴 수 있습니다.”
Andrea Riquier는 주택 시장을 담당합니다.
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