2022년에 내가 보는 것: 중앙 은행이 초인플레이션에 직면함에 따라 이자율, 모기지 이자율, 부동산, 주식 및 기타 자산.

2022년에는 체리를 얹지 않은 세 가지 강한 재료의 아주 특별한 칵테일이 우리를 기다리고 있습니다.

~에 의해 늑대 리히터 에게 울프 스트리트.

주택, 주식 및 채권과 같이 크게 부풀려진 자산의 가격; 대규모 인플레이션과 이에 대응하기 시작한 중앙은행.

많은 중앙은행들이 금리를 인상하기 시작했습니다. 다른 사람들은 자산 구매를 완료했습니다. 중앙은행이 자산을 포기하는 양적 긴축(QT)이 테이블 위에 있습니다.

미국 금리 인상은 2022년 엄청난 인플레이션을 따라잡지 못할 것입니다. CPI 인플레이션은 현재 6.8%로 40년 만에 최고입니다.

그러나 40년 전과 달리 인플레이션은 현재 상승하고 있습니다. 1980년대 초반부터 하향세를 보이기 시작했다. 인플레이션이 치솟았던 1970년대와 현 상황을 비교해 볼 필요가 있다. 그래서 우리는 경제가 수십 년 동안 보지 못한 일을 하고 있는 새로운 환경에 들어서고 있습니다. 거의 모든 사람에게 새로운 볼 게임이 될 것입니다.

항상 그렇듯이 인플레이션 수치는 매년 변동합니다. CPI는 7% 또는 8%를 넘었다가 다시 5%로 하락하여 다시 점프할 수 있으며, 1970년대 인플레이션 파도에서 그랬던 것처럼 거짓 희망의 순간을 제공하여 더 높은 경쟁을 할 수 있습니다.

인플레이션은 이제 서비스 인플레이션이 상승하면서 경제 깊숙이 퍼졌으며 공급망에 대한 제한이 없습니다. 여기에는 주택 비용에 대한 인플레이션 조치가 포함됩니다. 주택 인플레이션 조치가 상승하기 시작했습니다.

총 CPI의 약 3분의 1에 해당하는 주택 인플레이션 수치는 2021년에 본 주택 데이터를 기반으로 2022년에 추가로 상승할 것이라는 사실을 알고 있습니다. 2021년 중반에 매우 낮은 수준에서 더 높은 추세를 보이기 시작했으며 2022년에는 화려해질 것입니다.

이 인플레이션은 2020년 3월 이후 거의 5조 달러의 화폐 발행과 차입금으로 인한 정부 지출 5조 달러 이상으로 전 세계적으로, 특히 미국에서 대규모 통화 및 재정 부양책에 의해 촉진됩니다.

경기 부양책은 기업과 소비자 사이의 가격 저항을 무너뜨렸습니다. 충분한 기업과 소비자가 가장 비싼 가격을 지불할 용의가 있습니다. 인플레이션 사고방식이 수십 년 만에 처음으로 자리를 잡았다는 신호입니다. 이 모든 자극이 댐을 무너뜨렸습니다.

인플레이션은 중앙 은행이 장기 금리 인상을 허용하기 위해 Qt를 통해 연료를 제거하고 금리 인상을 통해 단기 금리를 인상할 때까지, 그리고 이러한 정책 조치가 인플레이션 사고를 폐쇄하고 경제를 회복할 만큼 급진적이 될 때까지 진정되지 않을 것입니다. 기업과 소비자 사이에 가격 저항을 확립하십시오.

전 세계의 중앙 은행이 상호 작용하고 있습니다.

일본은행은 2021년 5월 양적완화를 종료했다.

연준은 11월부터 양적완화를 축소하기 시작했고 12월에는 양적완화 속도를 두 배로 늘렸습니다. 더 이상 속도를 내지 않으면 양적완화 프로그램이 3월에 종료됩니다.

캐나다 중앙은행은 지난 10월 양적완화를 종료했다. 영란은행은 12월 양적완화를 종료했다. 유럽중앙은행(European Central Bank)은 대규모 양적완화 프로그램을 3월까지 절반으로 줄이겠다고 발표했습니다. 양적완화를 시행한 많은 소규모 중앙은행들이 이를 종료했습니다.

선진 시장의 중앙 은행은 이미 금리를 인상했습니다.

• 영란은행: 12월에 15bp까지 상승합니다.
• 폴란드 국립 은행: 1.75%까지 총 165bp의 세 차례 인상.
• 체코 국립 은행: 총 350 베이시스 포인트에 대해 5배, 3.75%.
• Norges Bank: 총 50bp로 두 번째로 0.5%로.
• 헝가리 국립 은행(Hungarian National Bank): 2.4%까지 총 180bp에 달하는 몇 차례의 소폭 인상.
• 한국은행: 2회, 총 50bps, 1.0%.
• 뉴질랜드 준비 은행: 총 50bp에 대해 0.75%까지 두 번.
• 아이슬란드 중앙 은행: 4배, 총 125bp, 2.0%.

개발 도상국의 중앙 은행은 인플레이션을 통제하고 통화를 보호하기 위해 금리를 인상하는 데 더 과감했습니다. 통화의 하락은 달러 자금 조달을 매우 어렵게 만들 것입니다. 그들은 연준보다 한 발 앞서기 위해 노력하고 있습니다. 그들 사이에:

• 러시아 중앙 은행: 7회, 총 425bps, 8.5%.
• 브라질 은행: 3월 이후 725bp, 9.25%로 금리를 여러 차례 대폭 인상했습니다.
• 공화국 은행(콜롬비아): 3.0%까지 총 125bp의 3회 인상.
• 멕시코 은행: 5.5%까지 총 150bp 인상.
• 칠레 중앙 은행: 4.0%까지 총 350bp 인상.
• 파키스탄 국영 은행: 9.75%까지 총 275bp의 3회 인상.
• 아르메니아 중앙 은행: 7.75%까지 총 350bp인 7회 인상.
• 페루 중앙 준비 은행(Central Reserve Bank of Peru): 2.5%까지 총 225bp의 5회 인상.

인플레이션을 통해 자국 통화를 파괴하기 위한 전면적인 노력에 착수했고 금리를 낮추는 데 성공한 터키를 비롯한 몇 가지 예외가 있습니다. 2021년 동안 리라화는 달러 대비 약 80% 하락했으며 인플레이션은 20% 이상으로 상승했습니다.

그러나 미국에서 연준이 당분간 계속해서 돈을 찍어내면서 6.8%의 인플레이션 속에서 거의 0%까지 금리를 억제하는 해로운 조합은 한 번도 없었습니다.

2022년에 연준은 예상보다 훨씬 빨리 이 현상을 제거하기 시작했습니다.

연준이 금리를 억제하기 위해 고안된 양적 완화 프로그램을 종료할 때까지 장기 금리는 훨씬 더 높게 움직일 수 없습니다. 양적완화는 오는 3월 종료될 예정이다.

그 이상으로, 장기 이자율은 연준의 대차대조표가 하락할 때까지 위험하게 상승할 수 없습니다. 이는 연준이 미지급 증권을 상환하지 않고 거래하도록 허용할 때 발생합니다. 지난 회의에서 파월 의장은 연준이 현재 QT를 논의하고 있다고 시장에 알렸습니다.

모든 연준 회의에서 프로세스는 가속화되었습니다. 지난 몇 번의 회의에서 연준의 제안은 2022년 금리 인상 없음에서 12월 세 차례 인상으로 바뀌었습니다. 그는 양적완화 종식을 논의하지 않고 양적완화 종식을 가속화하는 방향으로 나아갔습니다. 2022년의 상상할 수 없는 QT에서 2021년 12월에 이미 논의 중입니다. 연준은 이러한 전환을 위해 시장을 준비하고 있습니다.

프로세스 속도를 높이는 이러한 추세는 2022년에도 계속될 것입니다.

지난 번에는 2014년 초 양적완화 축소가 시작된 이후 2018년 대규모 QT 기간과 여러 차례의 가격 인상까지 전체 절차가 4년이 걸렸습니다.

이번에는 테이퍼링(2021년 11월) 시작부터 대규모 QT 기간 및 여러 가격 인상까지의 전체 프로세스가 1년이 걸릴 수 있습니다.

QT가 크면 장기 금리가 더 올라갈 수 있으므로 연준이 단기 금리를 올릴 때 수익률 곡선을 충분히 예리하게 유지할 수 있습니다.

연준이 2022년에 더 빠르게 움직일 것인 이유는 이 엄청난 인플레이션 때문입니다. 2014년부터 2016년까지 유가는 WTI의 경우 배럴당 100달러 이상에서 배럴당 30달러 미만으로 폭락하여 인플레이션을 낮추었고 인플레이션 압력은 없었습니다. 연준은 통화 정책을 정상화하기를 원했습니다. 이제 인플레이션이 치솟고 있으며 연준은 긴축해야 합니다. 많이. 이 중 일부는 2022년에 시작됩니다.

부동산에 높은 금리는 무엇을 의미합니까?.

일반적으로 모기지 이자율 상승의 초기 단계에는 주택 구매자가 모기지 이자율이 더 오르기 전에 안정화되기를 원하기 때문에 작은 구매 스퍼트가 있습니다. 그러나 모기지 이자율이 특정 마법 수준에 도달하면 구매자가 더 이상 매우 높은 모기지 이자율과 가격으로 지불할 여유가 없기 때문에 주택 판매가 줄어들기 시작합니다. 판매를 위해 무언가를 제공해야 합니다. 가격 인하입니다.

이러한 상황은 2018년, 특히 ​​연말에 30년 고정 모기지 금리가 5%에 가까워지면서 나타나기 시작했습니다. 시장이 기울어지기 시작한 2018년의 마법 비율은 4%가 넘었습니다. 당시 주가도 급락했다.

그러나 2018년에는 상당한 인플레이션이 없었고 연준은 하락을 정당화할 수 있었습니다. 이제 2022년에 인플레이션이 치솟고 있습니다. 채권이 구토하고 있습니다.

이번에는 상황이 매우 다릅니다. Case Shiller Index에 따르면 미국 전체의 경우 주택 가격이 전년 대비 거의 20%, 일부 시장에서는 전년 대비 30% 상승했습니다.

따라서 곧 더 높은 모기지 이자율을 볼 수 있을 때 시장에 뛰어드는 구매자의 고전적인 행동은 과거만큼 자주 발생하지 않을 수 있습니다.

모기지 이자율이 오늘의 높은 이자율로 인해 지난번보다 낮을 수 있는 마법의 수준에 도달하면 볼륨이 줄어들 것입니다. 더 많은 판매가 일어나려면 가격이 내려야 합니다. 이것은 주기를 시작합니다.

낮은 모기지 이자율은 집값 인플레이션으로 이어진다. 더 높은 모기지 이자율은 그 반대입니다. 결국 주택 시장을 냉각시킬 것입니다. 주택 시장의 디플레이션 기간은 느리고 수년이 걸릴 수 있습니다. 따라서 2022년에는 일부 시장에서 소심한 시작을 볼 수 있습니다.

다른 부동산 시장도 참여합니다. 예를 들어 1980년대 초 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상했을 때 농지 거품이 터지고 1981년부터 1985년까지 중서부의 일부 지역에서 농지 가치가 50% 이상 떨어졌습니다. 전문 은행들이 흔들렸을 때, 그 대출은 그 은행들 중 일부를 무너뜨렸습니다.

그리고 2004년 연준은 금리를 인상하기 시작했고 결국 2006년 중반까지 금리를 1%에서 5% 이상으로 인상했습니다. 그때는 주택 거품이 주택 폭락으로 바뀌고 주택 가격이 폭락하고 담보 가치 하락이 위기. 모기지, 은행이 무너지고 모든 것이 무너졌습니다.

과도한 부채가 있는 시장에서 장기 이자율이 충분히 높을 때 정확히 어떤 결과가 나올지 항상 명확하지 않습니다. 그러나 한 가지는 분명합니다. 어떤 것들은 뒤집힙니다.

마지막으로 인플레이션이 있었던 것은 40~50년 전이었지만 당시에는 금리가 훨씬 높았습니다.

인플레이션이 상승하기 시작한 1973년에 모기지 이자율은 8% 상승했습니다. 1979년에는 10%를 넘었습니다. 1980년대 초반까지 30년 고정 모기지 이자율은 15%를 넘었습니다.

그러나 2022년과 그 이후의 상황을 50년 전의 상황과 실제로 비교할 수는 없습니다. 왜냐하면 2008년 이후 대부분의 시간 동안 우리는 전반적으로 금리를 엄청나게 억제하고, 부동산 가격을 엄청나게 부풀리며, 자산 가격을 엄청나게 부풀렸기 때문입니다. . 단기 “실질” 금리가 마이너스 정크 본드에 이르는 금융 압박이 지배하고 있습니다. 이것은 내 인생에서 전에 일어난 적이 없습니다.

주택 시장의 측면에서 2005년과 비교하면 좋지 않은 유사점이 있습니다. FHA 및 기타 정부 기관이 담보하는 많은 낮은 계약금 대출에는 최저 3%의 계약금이 적용됩니다. 이 기관들은 또한 서브프라임 모기지 대출자에게 발행된 많은 모기지를 보증했습니다.

그러나 이번에는 시장이 남쪽으로 변할 때 납세자가 은행이 아니라 모기지론에 대해 대부분 문제를 겪습니다. 따라서 2008년에 발생한 금융 위기는 은행이 납세자에게 많은 위험을 떠안았기 때문에 제가 볼 수 있는 것과는 다릅니다.

내가 보는 것은 주택을 포함한 자산 가격 하락의 시작일 뿐이지 은행 시스템의 붕괴는 아닙니다.

연준은 이제 엄청난 대차대조표를 갖게 되었고 40년 전에는 없었던 거대한 도구를 도구 상자에 가지고 있습니다. 장기 이자 인상을 위해 즉시 매도하거나 올릴 수 있는 수조 달러 상당의 채권 매우 단기적으로 금리를 인상할 필요 없이 금리. 장기 금리가 가장 중요하며 양적 완화가 금리를 내리도록 설계된 것처럼 QT는 이를 밀어 올리도록 설계되었습니다.

그리고 QE가 2008년부터 시장을 부풀려 실물 경제에 약간의 부양 효과만 있는 것처럼 QT가 시장과 자산 가격에 영향을 미치면 실물 경제에 비교적 온건한 영향을 미칠 것입니다. 그리고 이 경제는 너무 과대평가되어 뜨거운 공기를 유입시키는 것이 좋을 것입니다. 그리고 그것이 아마도 연준이 원하는 것입니다. 충분히 크고 오래 지속된다면 향후 인플레이션을 완화할 수 있습니다.

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