1달러 거래가 미국 사무실 시장에 대해 무엇을 말해주는가?

뉴욕시 델리 주인 지미 야프로디(Jimmy Yaffrodi)는 27년 전 뉴욕의 주요 상업 지역에 문을 연 매장 밖에서 어두운 표정을 짓고 있습니다.

“모든 것이 비어 있습니다.”라고 그는 말합니다. “나는 그것을 이해하지 못한다.”

Park Avenue South에 있는 자신의 위치에서 61세의 이 노인은 두 명의 자녀를 대학에 보냈고 12명의 직원을 고용하여 인근 건물에서 몰려오는 직장인들을 위해 샌드위치와 샐러드를 만들었습니다.

요즘 그들은 미국 사무실에서 소위 “종말”을 목격할 수 있는 창을 제공합니다.

인근의 상징적인 플랫아이언 트라이앵글 빌딩(Flatiron Triangle Building)은 2019년부터 비어 있었습니다. 지난 가을, 소유주들은 이 빌딩이 아파트로 개조될 것이라고 말했습니다.

모퉁이를 돌면 매디슨 스퀘어 파크(Madison Square Park)를 바라보는 새 사무실 공사가 진행 중입니다. 그러나 주요 임차인인 IBM은 도시의 다른 공간을 통합하고 있습니다.

옆집인 360 파크 애비뉴 사우스(360 Park Avenue South)는 재개발을 위해 2021년부터 비어 있었습니다. 그 해 3억 달러(2억 3300만 파운드)에 팔린 이 20층짜리 건물은 최근 소유주 중 한 명이 지분 29%를 파트너 중 한 명에게 넘겨주고 운영에 추가로 4,500만 달러를 투자하겠다는 약속을 어긴 후 헤드라인을 장식했습니다. . 개발. 1달러에.

이 지역은 주 법원 시스템의 일부를 포함하여 여전히 미슐랭 스타 레스토랑과 안정된 임차인을 자랑합니다.

길거리에서 주민들은 코로나 이후 삶이 돌아왔다고 말할 것입니다.

그러나 2020년 이후 70% 감소한 Yafroudi 씨의 Taza Cafe & Deli 매출은 다른 이야기를 들려줍니다. 이는 전국의 사무실 임대인이 직면한 엄청난 어려움과 이러한 문제가 더 넓은 경제에 초래하는 위험을 드러냅니다.

“우리는 직장인에게 의존하는데, 사무실 직원은 여기에 없습니다. 아주 간단한 계산입니다.”라고 그는 말합니다. “그들이 일하러 오지 않으면 우리 같은 곳은 살아남을 수 없을 거예요.”

팬데믹이 재택근무 관행에 혁명을 일으킨 지 4년이 지난 후, 특히 미국에서 이러한 변화는 되돌리기 어려운 것으로 입증되었으며 그 결과는 더 이상 무시할 수 없습니다.

지난해 말 미국 전역 사무실 공간의 약 20%가 임대용으로 나와 있었는데, 이는 40여년 만에 가장 높은 공실률이었습니다. 무디스의 분석에 따르면.

향후 12~18개월 동안 이 숫자가 증가할 것으로 예상되는 상황에서 수요 감소로 인해 도시 인근 지역이 변화하고 부동산 가치에 타격을 주고 있으며 부동산 가치는 이미 전국 평균 약 25% 하락했습니다.

하나 최근 논문 2019년 말부터 2022년 말까지 미국에서는 6,600억 달러 이상의 가치 손실이 발생한 것으로 추산됩니다.

이러한 감소는 차입 비용의 급격한 증가와 동시에 이루어졌으며, 이로 인해 자금이 넉넉한 회사라도 건물 가치가 대출금보다 낮아지면서 부동산을 떠나려는 인센티브가 생겼습니다.

국가 사무실 모기지의 약 44%가 이러한 상태에 있는 상황에서 이러한 문제는 대출이 악화되기 시작하면서 은행과 더 넓은 경제가 어떻게 영향을 흡수할 것인지에 대한 광범위한 우려를 불러일으켰습니다.

독일과 일본만큼 멀리 떨어진 대출 기관은 대출이 파산할 것을 예상하여 수억 달러를 흡수하고 있습니다.

이러한 문제는 지역 및 지역 회사에서 특히 심각하며, 그 중 일부는 뉴욕 커뮤니티 은행과 같이 투자자들이 잠재적인 문제를 피함에 따라 이미 심각한 주가 변동을 경험했습니다.

분석가들은 은행이 파산하거나 대출을 줄이면 상황이 악화되어 다른 사람과 기업이 대출을 받기가 더 어려워지고 경기 침체가 더욱 심화될 수 있다고 말합니다.

이번 주 워싱턴에서 정치인들은 미국 중앙은행 총재에게 최악의 상황을 피하기 위해 관리들이 무엇을 하고 있는지에 대해 압력을 가했습니다.

제롬 파월 연준 의장은 의회에 “손실이 있을 것”이라며 규제 당국이 기업들의 재정 지원을 강화하기 위해 접촉하고 있다고 덧붙였습니다. “관리 가능한 문제라고 생각합니다. 만약 상황이 바뀌면 그렇게 말할 것입니다.”

Moody's Analytics의 상업용 부동산 경제 책임자인 Thomas LaSalvia는 지금까지 많은 채무 불이행이 재정적 어려움보다는 전략적 투자 우선순위 변화를 반영했다고 말했습니다.

그는 글로벌 규모의 경제적 재앙이 아닌 지역적 고통을 예측한 사람들 중 하나이다.

그러나 미국 중앙은행이 금리를 인상하기 전에 이루어진 많은 모기지 대출을 재융자해야 하는 앞으로 몇 달은 실제 테스트가 될 것입니다.

LaSalvia는 “이것은 향후 6~9개월에 걸쳐 전개될 이 이야기의 마지막 부분입니다. 이는 우리가 실제로 언제, 얼마나 많은 고통을 느끼게 될 것인지를 결정하는 것입니다.”라고 말합니다.

“사무실 시장은…스스로 방향을 바꿔야 할 것인데 아직까지는 그렇지 않았습니다.”

많은 사람들이 예상하는 것처럼 올해 후반에 금리가 인하된다면 은행 부문에 대한 위험은 “규모가 훨씬 작아질 것”이라고 서던캘리포니아 대학 교수이자 실패에 대한 논문의 공동 저자인 에리카 지앙이 말했습니다. … 은행.

그러나 경제적 재앙이 없더라도 사무실 재산세에 크게 의존하는 미국의 도시들은 가치 하락과 활동 감소로 인해 도서관, 공원 및 기타 필수 서비스에 자금을 지원하는 데 의존하는 수익이 위협을 받고 있기 때문에 그 영향을 느끼고 있습니다.

세금 수입의 약 10%를 사무실 부동산에 의존하고 있는 뉴욕의 경우, 감사관은 지난 여름 이 도시가 종말론에 따라 향후 몇 년 동안 10억 달러 이상의 적자를 겪을 수 있다고 경고했습니다.

이는 세수입의 2% 미만에 해당하며 시는 이러한 문제에 적응할 가능성이 높다고 그녀는 말했습니다.

그러나 상황은 다른 곳에서 더 심각해 보인다.

원격 근무로의 전환이 더욱 극심해진 샌프란시스코에서는 시 시장이 일시적으로 채용을 중단하고 공무원들에게 지출을 10% 삭감할 준비를 하라고 명령했습니다.

세수 중 3분의 1 이상이 상업용 재산세에서 나오는 보스턴의 분석가들은 예산 부족이 임박할 것으로 예상하고 시가 자금 조달을 위한 새로운 방법을 찾도록 압력을 가하고 있습니다.

애틀랜타, 댈러스 및 기타 도시에도 경고가 나타났습니다.

무디스의 라살비아(LaSalvia)는 전염병으로 인해 시내 9-5개 상업 지구에서 수십 년 동안 진행되어 온 복합 용도 지역으로의 전환이 가속화되었다고 말했습니다.

비록 공석이 향후 몇 년 동안 문제를 일으킬 수 있지만 공급은 줄어들 것이고 가치 하락은 새로운 회사들이 와서 지역을 재창조할 수 있는 기회를 만들 것이라고 그는 말했습니다.

그는 “이 순간은 무게 중심이 이동하는 순간이며, 각 도시 내에서 권력 중심이 이동하는 순간”이라고 말합니다.

많은 기업들이 개발에 돈을 투자하고 있는 야브로디(Yavrododi) 인근 지역은 틀림없이 이러한 변화를 극복할 수 있는 가장 좋은 지역 중 하나입니다.

길 건너편에는 최근 시세 공제를 받아 재건축된 건물에 소규모 의료 사업체가 들어서 있습니다.

인근 360 파크 애비뉴 사우스(360 Park Avenue South)에 있는 한 레스토랑과 기업이 공간을 임대하기로 약속했으며 소유주인 보스턴 프로퍼티(Boston Properties)는 내년 말까지 건물이 다시 거의 가득 찰 것으로 예상한다고 말했습니다.

한때 이 지역의 수요를 주도했던 기술 회사들은 쇠퇴했지만 부동산 회사 CBRE의 부회장이자 건물 임대 대리인인 Peter Turchin은 여전히 ​​금융 및 법률 회사의 관심을 보고 직원들을 이곳으로 불러 모았습니다. 사무실이며 해당 공간에 대한 비용을 기꺼이 지불할 의향이 있는 상류층.

그는 1달러 거래에 대해 “나는 그것이 더 넓은 의미를 갖는다고 생각하지 않는다”고 말했다. “우리는 매우 바빠요.”

캐나다 연금 계획에 자금을 투자하는 지분을 매각한 회사는 논평을 거부했습니다.

야프로디 씨는 여전히 회의적입니다.

공간을 임대하더라도 맨해튼 직장인 중 12%만이 일주일에 5일 ​​직접 방문하는 것으로 추산됩니다.

그는 그것만으로는 자신과 같은 소매업을 유지하기에는 충분하지 않다고 말했습니다. 특히 많은 회사가 사무실로의 주문을 더 쉽게 받기 위해 무료이거나 많은 보조금을 받는 식품을 사용하고 있기 때문입니다.

인력을 12명에서 5명으로 줄이고 메뉴를 변경하고 배송을 확대한 후에도 그는 문제를 해결하기 위해 누구도 할 수 있는 일이 많지 않다고 생각합니다.

“사람마다 생각은 다르지만, 꿰맬 필요가 있을 때는 큰 상처에 반창고를 붙이려고 합니다.”라고 그는 말합니다.

“팬데믹 이전과 같은 사무실 라이프스타일은 결코 돌아오지 않을 것입니다.”