오피스 시장 침체로 위워크(WeWork) 파산 신청

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Financial Times의 편집자인 Rula Khalaf는 이번 주간 뉴스레터에서 자신이 가장 좋아하는 기사를 선택합니다.

WeWork는 파산 신청을 하여 아담 노이만(Adam Neumann)이 공동 창업하고 일본 소프트뱅크로부터 수십억 달러의 지원을 받아 한 때 높은 성과를 거뒀던 사무실 임대 스타트업의 침체를 표시했습니다.

사무실 부동산에 혁명을 일으키기 시작한 이 회사는 코비드-19 대유행 이전에 체결한 값비싼 임대 계약과 하이브리드 작업이 인기를 끌면서 낮은 점유율로 인해 복합적인 힘을 피할 수 없었습니다.

WeWork는 월요일 늦게 거의 모든 채권자들과 기존 대출 및 채권 30억 달러를 개편된 회사의 주식으로 전환하기로 합의했다고 밝혔습니다. US Chapter 11 프로세스를 통해 WeWork는 130억 달러 이상의 임대 부채를 재구성하려고 하므로 위약금 없이 조기에 임대를 종료할 수 있습니다.

WeWork CEO David Tolley는 이번 사업이 “기존 임대 문제를 해결하고 대차대조표를 크게 개선”하는 데 중점을 둘 것이라고 말했습니다.

뉴저지 연방법원에 파산 신청을 한 WeWork는 사무실 포트폴리오 합리화가 구조 조정에 “중요하다”며 69개의 임대 계약을 포기해 달라고 요청했습니다. 서류에 따르면 이 회사는 임대 조건을 개선하기 위해 400명 이상의 집주인과 “적극적인 협상”을 진행 ​​중이라고 합니다.

WeWork는 사무실 공간이 평소와 같이 “개방되어 운영 중”이며 미국과 캐나다 이외의 국제 사업은 파산 신청의 영향을 받지 않는다고 말했습니다.

WeWork와 Neumann은 카리스마 넘치는 기업가가 어떻게 겉으로는 안정되어 보이는 부문을 선택하고, 약간의 기술을 적용하고, 벤처 캐피털을 유치하여 “유니콘” 가치 또는 10억 달러 이상의 가치를 얻을 수 있는지를 보여주었습니다. 그러나 지난 2년 동안 연속적인 사무실 자산 손실이 폭락하고 이자율이 상승하면서 WeWork는 값싼 돈 시대의 최악의 과잉을 대표하게 되었습니다.

2019년 초 최고조에 달했던 WeWork의 가치는 민간 시장에서 470억 달러로 평가되었으며, Neumann은 계획된 기업공개(IPO)의 일부를 원했던 월스트리트 왕족의 구애를 받았습니다. 소프트뱅크와 비전 펀드로부터 약 160억 달러의 주식 및 부채 자금 조달을 통해 회사는 수익 성장을 촉진하기 위해 전 세계 사무실 공간을 확보했으며, 소규모 스타트업부터 포춘지 선정 다국적 기업 500대 기업까지 유연한 부동산을 선호한다고 믿습니다. 장기 임대 계약에 연결되는 부동산입니다.

회사가 월요일에 신청서를 제출하기 전에 Newman은 임박한 움직임이 “실망스럽다”는 성명을 발표했습니다.

그는 “위워크가 그 어느 때보다 오늘날 더 중요한 제품을 활용하지 못하면서 2019년부터 지켜보기 어려웠다”며 “이번 개편을 통해 위워크가 성공할 수 있을 것”이라고 전망했다. .

회사는 이미 임대 계약을 검토하는 중이었습니다. 지난 9월 Tolley는 “지속 불가능한 과도한 성장 기간”의 결과인 “유연하지 않고 고비용의 임대 포트폴리오”를 언급하면서 회사가 거의 모든 임대 구조를 재구성하려고 집주인에게 알렸습니다. 회사는 임대 계약을 줄이기로 계획한 곳이 “대부분 비운영” 장소였으며 영향을 받는 고객에게 통보했다고 밝혔습니다.

임대 계약에는 미국과 캐나다 전역에 걸쳐 뉴욕에 약 40개, 캘리포니아에 수십 개가 포함됩니다.

Tolley는 신청서를 제출하기 전에 파이낸셜 타임즈에 “집주인이 협상에서 취하고 있는 실용적인 접근 방식과 건물에 WeWork를 두는 데 부여되는 가치에 정말 만족합니다”라고 말했습니다. “이러한 협상 중 일부는 논쟁의 여지가 있을 것이고 일부는 그렇지 않을 것이 확실합니다.” 파산을 통해 임대를 거부할 수 있는 능력은 이러한 협상에서 WeWork의 입지를 강화할 것입니다.

Neumann은 WeWork를 공동 생활, 교육 분야와 ‘글로벌 의식 제고’라는 사명을 지닌 ‘We Generation’ 라이프스타일 브랜드로 만들고자 했습니다. 그러나 현금을 낭비하는 회사는 그의 비전에 맞는 수익을 창출할 수 없었습니다.

WeWork는 2019년 8월에 기업공개를 위한 예비 사업설명서를 제출했지만 막대한 손실과 기업 지배구조 문제에 대한 세부 사항이 월스트리트의 투자자들을 놀라게 했습니다. 그녀는 제안을 포기했고 Newman은 그해 CEO로 떠났습니다. 2021년 WeWork와 SoftBank는 Neumann의 퇴사 이후 발생한 소송을 해결하기 위해 수억 달러를 지불했습니다.

WeWork는 결국 2021년 특수 목적 인수 회사(Spac) 합병을 통해 기업 가치 90억 달러로 상장되었습니다. 당시에는 2024년까지 현금 영업 이익 20억 달러를 창출할 수 있을 것으로 예상했습니다. 하지만 지난 분기에는 점유율 72%가 예상보다 10~15%포인트 낮았고, 올해 상반기에도 현금 영업이익은 마이너스를 기록했다.

올해 회사는 순 금융 부채 잔액을 15억 달러 줄이고 만기를 2027년까지 연기하는 대차대조표 재구성을 완료했지만, 이 거래는 금방 불충분하다는 것이 입증되었습니다. WeWork의 시가총액은 4천만 달러로 떨어졌고, 파산 시 기존 주주들의 지분은 무효화될 것으로 예상됩니다. 그 채권은 매우 어려운 가격에 거래되고 있습니다.

이번 파산은 사무실 부동산 부문에 가장 최근의 타격이지만, 업계 전문가들은 Financial Times에 WeWork의 위치가 일반적으로 2층 건물과 이미 어려움을 겪고 있는 위치에 있다고 말했습니다.

증권 서류에 따르면 WeWork는 전 세계 700개 이상의 지점을 보유하고 있으며 임대 가능한 면적은 4천만 평방피트 이상입니다. 미국과 캐나다의 절반에도 미치지 못했습니다. Tully는 파산 절차가 7개월 이내에 지속될 것으로 예상한다고 말했습니다.