연준의 인상과 채무 불이행 공포: 주택 시장의 다음 단계는 다음과 같습니다.

주택 구입자와 임차인 모두 주택 가격이 안정되고 모기지 금리가 하락하며 임대 가격 상승세가 계속 둔화됨에 따라 올해 말 안도감을 느낄 수 있습니다.

경제학자들은 연준이 들어오는 경제 데이터를 모니터링하는 동안 한동안 금리 인상을 보류할 것으로 예상하며, 그 중 일부는 대출을 강화한 은행 위기에서 나온 것입니다.

이로 인해 지난 가을 모기지 금리가 최고치에서 더 떨어질 수 있고 구매자가 최고치에서 하락하는 주택 가격을 이용할 수 있는 약간의 숨 쉴 공간을 제공할 수 있습니다.

그러나 먼저 의회는 위기를 피하고 전례 없는 채무 불이행(전문가에 따르면 미국 금융 시스템을 산산조각 낼 수 있는 사건)을 피하기 위해 부채 한도에 노력해야 합니다.

부채 한도가 주택 시장을 뒤덮고 있다

경제학자들은 이미 높은 구매 비용이 두 자릿수로 증가할 것이라고 예측하기 때문에 미국 부채 불이행은 주택 구매자에게 치명적일 수 있습니다.

이 전례 없는 최악의 시나리오에서 모기지 금리가 상승하고 주택 판매가 감소함에 따라 시장은 효과적으로 동결될 것입니다.

부동산 회사 질로우(Zillow)의 새로운 분석에 따르면 채무 불이행 시 모기지 금리가 8%를 초과하면 주택 구매 비용이 22% 증가할 수 있다.

“전반적으로 이는 모기지 금리가 3%를 조금 넘는 수준에서 약 반년 동안 몇 포인트 상승한 작년 초에 일어난 일의 영향과 매우 유사해 보입니다. 그로 인해 주택 시장이 탈선하여 물가 상승에 물가 하락.”

그러나 Tucker는 낮은 주택 판매가 더 큰 요인이 될 것이라고 말했습니다.

터커는 “디폴트 상황에서 일어날 일에 대한 우리의 예측은 이번 디폴트 이후 1년 반 동안 주택 판매가 70만 채 감소한 것을 의미한다”고 덧붙였다. 시장에서 제외된 거래.

그러나 미국은 채무 불이행을 한 적이 없으며 주택 구입 능력은 또 다른 타격을 입지 않을 수 있습니다.

모기지 금리에 대해 어떻게 예상하십니까?

지난 1년 동안 연준의 급속한 금리 인상은 모기지 금리에 큰 부담을 주었고, 모기지 금리는 팬데믹 초기에 역사적 최저치에 도달했고 구매 붐을 일으켰습니다.

금리 인상을 통한 중앙은행의 통화 긴축이 모기지 시장에 침투하여 금리를 높였습니다.

꽉 찬 재고와 높은 구매 가격과 결합된 높은 모기지 금리는 많은 구매자, 특히 첫 주택을 찾는 젊은 구매자의 경제성을 저해했습니다.

그러나 지난 가을 7.08%의 최고치를 기록한 후 변동률이 안정되면 기록적인 비율은 여전히 ​​높은 수준을 유지합니다. 3주 연속 하락한 후 평균 30년 고정 모기지 금리는 6.4% 바로 밑을 맴돌고 있습니다.

Freddie Mac의 수석 이코노미스트인 Sam Khater는 “이번 주 하락세는 모기지 금리의 최근 횡보 추세를 이어가고 있으며 작년의 기록적인 상승에서 반가운 일탈”이라고 말했습니다.

“인플레이션은 여전히 ​​높지만 성장률은 완만했으며 2023년 남은 기간 동안 둔화될 것으로 예상됩니다. 이는 모기지 금리의 장기적인 궤적에 좋은 징조가 될 것입니다.”

여러 경제 전망에서는 30년 만기 고정금리가 연말에 6%대 초반까지 떨어질 것으로 내다보고 있습니다. 모기지 은행가 협회 프로젝트의 데이터는 5.5%까지 떨어질 수 있습니다.

연준의 금리 인상이 더 있을 것인가?

제롬 파월 연준 의장은 일련의 중앙은행 금리 인상 초기에 주택 시장이 주택을 더 저렴하게 만들기 위해 조정이 필요하다고 말했습니다.

주택 가격은 인플레이션과 함께 지난 1년 동안 극적으로 냉각되었으며 경제학자들은 연준이 추가 인상을 보류할 것으로 예상합니다.

존다(Zonda) 수석 이코노미스트 알리 울프(Ali Wolf)는 The Hill에 연준이 적어도 현재로서는 금리 인상을 완료했을 가능성이 높다고 말했습니다.

“연준 관리들은 특히 더 높은 금리와 경제 성장 변화 사이에 종종 격차가 있기 때문에 지금까지 10번의 인상이 경제에 어떤 영향을 미쳤는지 추적하고 싶다고 보고했습니다.”라고 Wolf는 말했습니다.

그녀는 “고용 통계나 인플레이션 수치가 예상보다 강하면 연준 관리들이 금리를 다시 인상해야 할 필요성을 느낄 수 있다”고 덧붙였다.

이번 주 발표된 소비자 물가 지수(CPI)에 따르면 4월 인플레이션은 2021년 이후 가장 낮은 연간 금리 인상률을 기록하며 가라앉았습니다.

Zillow의 Tucker는 연준이 여러 지역 은행의 실패로 인한 영향을 계속 평가하는 동안 집회에서 휴식을 취할 수 있다고 덧붙였습니다.

그는 “그들은 아마도 금융 시스템이 최근 은행 폐쇄의 영향을 소화하는 것을 지켜보고 그로부터 나오는 신용 채널이 어떻게 신용을 약간 제한하기 시작하는지 이해하려고 노력하고 싶어할 것”이라고 말했다.

임대료는 계속 하락세

임대수요 둔화 11^와이 부동산 중개업체 레드핀의 자료는 4월에 각각 0.3% 상승에 그쳤다. 작년 같은 시기에 필요한 평균 임대료는 16% 이상 증가했습니다.

가격 상승의 둔화는 주로 시장에 출시되는 유닛 수가 많기 때문입니다. 5개 이상의 단위로 완성된 건물은 3월에 비계절 조정 기준으로 전년 대비 60% 증가한 484,000개를 기록했습니다. 빠르게 성장하는 이 사업체는 공실률을 6.4%로 끌어올렸습니다. 이는 2년 만에 최고 수준입니다.

Redfin 부수석 이코노미스트인 Taylor Marr는 The Hill에 임대료의 가격 상승이 계속 둔화될 것으로 예상하지만 임차인을 위한 재정적 기동 여지가 없다고 말했습니다.

Marr는 이메일에서 “대부분의 경우 임대료가 크게 인상되는 것을 피하기 위해 하반기에 횡보할 것으로 예상되지만 대부분의 경우 기존 세입자에게 많은 비용 절감을 제공하지 못할 것”이라고 말했습니다.

이어 “연말까지 공급 증가(예: 다가구 신축)는 둔화되고 수요는 안정적으로 유지될 것으로 예상된다. .”

임대료 동향의 다른 경제학자들은 소비자 물가 지수로 측정한 임대료 상승률 하락을 지적했습니다.

RealPage 부사장 겸 수석 경제학자 Jay Parsons는 RealPage.com에 썼습니다. 분석 CPI 발표 후 임대료 증가율 수치는 전월보다 0.1% 낮았지만 중요한 것은 추세였습니다.

Parsons는 “임대료가 가장 큰 CPI 범주인 쉼터에서 가장 큰 변수이기 때문에 이것은 인플레이션 및 금리 감시자(콘도 투자자 포함)에게 큰 문제입니다.”라고 썼습니다.

핵심 인플레이션의 약 40%를 차지하는 Shelter는 4월에 전월 대비 0.4% 상승했으며 전체 월간 인플레이션 증가에 가장 큰 기여를 했습니다.

주택 가격에 대한 준비는 무엇입니까?

대유행 주택 붐 기간 동안 주택 가격이 빠르게 상승했으며 일부 시장에서는 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 그러나 작년 하반기와 봄 구매 시즌에 접어들면서 가격 상승세가 둔화되었습니다.

Moody’s Analytics는 단독 주택 가격이 4% 하락할 것으로 예상합니다. 현대 예측.

Moody’s Analytics의 이코노미스트 Matt Walsh는 최악의 상황이 후방에 나타날 수 있는 징후가 있다고 말했습니다. 그러나 그는 최근 데이터가 주택 구매 시즌이 부진하다는 점을 지적하면서 대유행에 비해 판매량이 낮은 수준을 유지할 것으로 예상합니다.

그러나 그는 판매량이 안정되더라도 가격이 최고점에서 떨어질 수 있다고 덧붙였다.

그는 “집값이 10% 하락하는 것도 중요하지만, 다가오는 조정은 2000년대 주택 거품에 이은 폭락과는 거리가 멀 것”이라고 결론지었다.